Vendre sa résidence secondaire  : retour à un marché plus classique

Qu’il s’agisse d’un pied-à-terre en bord de mer ou d’une ancienne demeure familiale nichée dans la campagne, les Français sont nombreux à posséder une résidence secondaire. Certains prévoient d’en faire leur résidence principale quand sonne l’heure de la retraite, d’autres préfèrent la mettre en location, et d’autres encore décident de la revendre pour mener à bien d’autres projets avec le produit de la vente. ORPI vous guide dans la vente de votre résidence secondaire pour minimiser la fiscalité et maximiser votre retour sur investissement.

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ? 

La France est championne d’Europe des résidences secondaires. Selon l’INSEE, en 2022, la France métropolitaine compte 36 590 000 logements. 3 631 000 de ces logements constituent des résidences secondaires, soit 10 % du parc immobilier du territoire ! 

Résidence secondaire : définition

Toujours selon l’INSEE, « une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également considérés comme des résidences secondaires. » En cas de vente, la plus-value éventuellement réalisée est taxable.

Résidence secondaire : votre atout, le temps !

Après le rush sur les résidences secondaires de la période post-Covid, le marché immobilier s’est de nouveau stabilisé. Vous avez raté la bulle immobilière provoquée par l’après crise sanitaire ? Rassurez-vous, la résidence secondaire reste un « must-have » pour de nombreux urbains et le développement du télétravail a accentué cette tendance. Il est donc encore temps de vendre votre résidence secondaire, d’autant plus que rien ne vous presse. En effet, chaque année de détention supplémentaire vient diminuer votre impôt sur la plus-value. Alors pourquoi se précipiter ? 

Vendre sa résidence secondaire : fiscalité de la plus-value

Vendre une résidence secondaire engendre des conséquences fiscales. Lorsque le prix de vente d’un bien est supérieur à son prix d’achat, la différence entre les deux constitue une plus-value immobilière. La plus-value est imposable et à ce titre, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Pour les résidences secondaires, cette plus-value est soumise à :

• L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %.

Des exonérations sont cependant possibles dans plusieurs situations.

Vente d’une résidence secondaire : cas d’exonération de plus-value immobilière 

Dans certains cas, la plus-value d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôts et de taxes. Ces exonérations peuvent être liées au bien lui-même, au vendeur ou même à l’acheteur.

Exonération en fonction de la durée de détention du bien

Exemple : Vous revendez un bien que vous possédez depuis 23 ans en réalisant une plus-value de 15 000 euros. Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et l’abattement sur les prélèvements sociaux est le suivant :

• 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16) ;
• 1,6 % pour la 22^e année ;
• 9 % pour la 23^e année.

Soit un abattement total de 37 % (26,4 % + 1,6 % + 9 %).

Vous bénéficiez ainsi d’un abattement de 37 % sur 15 000 euros, soit 5 550 euros.

Vous paierez donc les prélèvements sociaux sur la base de 15 000 - 5 550, soit 9 450 euros. 

Au-delà de la 30e année de détention, la plus-value sur la vente d’une résidence secondaire est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Autres cas d’exonération de la plus-value

Si vous vendez une résidence secondaire pour la première fois, vous pouvez prétendre à une exonération totale de plus-value dans les 2 cas suivants : 

• Vous utilisez le produit de la vente pour acquérir ou faire construire votre résidence principale dans les 2 ans suivant la vente de votre résidence secondaire ; 
• Vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale lors des 4 années précédant la vente de votre résidence secondaire.

Exonération des biens évalués à moins de 15 000 euros 

La plus-value réalisée à l’occasion d’une vente de bien d’un montant inférieur ou égal à 15 000 euros est totalement exonérée. Ce plafond de 15 000 euros est calculé sur la valeur du bien ou de la partie du bien en pleine propriété. Si plusieurs cessions sont réalisées pour des biens inférieurs à 15 000 euros, chaque plus-value réalisée est exonérée.

Réduire le montant de la plus-value en intégrant les dépenses liées aux travaux 

Si vous avez conforté et modernisé votre résidence secondaire au fil des années, il est logique que sa valeur ait augmenté. De la même façon, il est également possible de valoriser votre bien en vue de le vendre plus rapidement ou à un meilleur prix. Certains travaux peuvent alors être intégrés dans le prix d’acquisition de votre maison ou de votre appartement, ce qui vient de facto diminuer le montant de la plus-value imposable. Ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et vous devez en fournir les factures. Les frais de réparation et d’entretien de votre résidence secondaire sont des dépenses courantes, non considérées. 

Pas d’inquiétude ! Le marché des résidences secondaires a encore de beaux jours devant lui !  On voit à présent apparaître une nouvelle tendance, celle de la résidence semi-principale. Cette formule intéresse particulièrement les propriétaires amenés à pratiquer le télétravail. Cependant, cette notion n’existe pas encore pour l’administration fiscale, qui ne distingue pour le moment que des résidences principales et des résidences secondaires. 

À retenir :

• Le marché de la résidence secondaire s’est stabilisé mais il a toujours existé et il continue ; 

• Le taux d’imposition de la plus-value immobilière diminue annuellement dès la 6^e année de possession ; 

La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après la 22^e année et de prélèvements sociaux après 30 ans de possession.